¿El fin del modelo de ciudad dormitorio? La subida de los alquileres transforma el sur de Madrid

Durante años, o más bien décadas, los municipios del sur de Madrid como Parla, Pinto, Valdemoro o Ciempozuelos se definían con la etiqueta de “ciudades dormitorio”: espacios urbanos donde residían aquellos trabajadores que no podían (o no querían) permitirse vivir en Madrid capital, y que, a cambio de tener que depender del coche o del transporte público para llegar a su lugar de trabajo, conseguían vivienda a precios accesibles, tanto en alquiler como en compra.
 

Sin embargo, la subida de los alquileres a nivel nacional está afectando en la misma medida a estas localidades. Unámosle la creciente presión demográfica, que hace que ciertos municipios, sobre todo de Madrid, hayan multiplicado su población en lo que va de siglo.
 

Parla, por ejemplo, se situaba a mediados de 2025 en el tercer lugar de las ciudades españolas que más población han ganado en el siglo XXI, un 81,8%, mientras que Valdemoro fue la segunda localidad de España que más vecinos ganó por migración interna; es decir, procedentes de otros municipios del país.
 

Así, lo que antes eran territorios de transición a un coste asequible se están convirtiendo en poblaciones tensionadas, con todos los problemas que esto conlleva.
 

El precio del alquiler, ¿ventaja competitiva?

El principal atractivo histórico de estos municipios ha sido siempre el precio de la vivienda. Sin embargo, este factor diferencial está diluyéndose a marchas forzadas. Es como si un casino online recomendado por Casino.org empezara a perder las ventajas que lo habían colocado en esa lista de mejores operadores: al final dejaría de aparecer entre las recomendaciones o bajaría puestos en las listas.
 

De igual manera, el coste del alquiler, que está cada vez más alto en toda España, y muy especialmente en las grandes capitales como Madrid o Barcelona, ha experimentado también un crecimiento notable en estas “ciudades dormitorio”, antaño más accesibles, lo que, por un lado, está haciendo que dejen de ser tan atractivas para muchas personas que no pueden permitirse pagar las exorbitantes cantidades que se piden últimamente por un alquiler.
 

En 2025, los municipios de la Comunidad de Madrid donde más se encareció el alquiler fueron Coslada, Valdemoro, Parla y Fuenlabrada. Como se ve, las localidades del sur de Madrid se llevan la palma en este apartado. A finales del año, Valdemoro y Parla habían registrado las mayores subidas de toda la Comunidad: según un estudio de Fotocasa, solo en 2025, el alquiler en Valdemoro subió un 23, 6% y en Parla un 42,6%, el segundo mayor incremento de toda España.
 

Esto implica que, aunque en términos absolutos estos municipios siguen siendo más baratos que Madrid capital, la diferencia se va reduciendo progresivamente, y esto implica que muchas familias ya no disponen de suficientes ahorros como para que establecerse aquí les salga rentable.
 

De ciudades dormitorio a polos de atracción

Y sin embargo, de forma paradójica, Madrid capital se ha vuelto tan inaccesible que se está disparando la demanda en estos municipios. El sur metropolitano se ha convertido, incluso ahora, en el refugio de aquellos que no pueden asumir los precios de la capital, y este efecto dominó que generan aún ejerce más presión sobre el mercado.
 

Entre las principales tendencias del mercado inmobiliario madrileño es esa migración interna de la que hablábamos al comienzo de este artículo, un traslado que, en este caso, se produce sobre todo de la capital a estos municipios del sur.
 

Las razones son varias. Por un lado, la limitación de suelo edificable disponible es menor en estas localidades, lo que hace posible que todavía se pueda acceder a promociones de obra nueva. Además, las infraestructuras y equipamientos van a mejor, y cada vez es más sencillo llegar a la capital en menos tiempo.
 

Por último, pero no menos importante, en estas ciudades dormitorio el metro cuadrado sigue costando menos; pero, al mismo tiempo, las viviendas tienen un gran potencial de revalorización y una demanda estable, como demuestran los incrementos en los precios que hemos ido viendo. Esto hace que sean muy demandadas y crean la paradoja de la que venimos hablando.
 

Impacto en la vida cotidiana

El encarecimiento del alquiler implica que una buena parte de la población ha de destinar un porcentaje elevado de sus ingresos a la vivienda, lo que les obliga a reducir sus gastos en otros ámbitos. Esto, a su vez, puede afectar a otros sectores de la economía, como el comercio, la industria del ocio, la hostelería o los servicios.
 

Los jóvenes y nuevos residentes lo tienen especialmente complicado: lo que antes era una oportunidad para tener la primera experiencia en el mercado inmobiliario, como una suerte de “puerta de entrada” a una futura compra o alquiler de largo recorrido, se está convirtiendo en una misión casi imposible.
 

El concepto de “ciudad dormitorio” de estos municipios se ve alterado, además, por un cambio estructural que nos dejó la pandemia de COVID-19: el auge del teletrabajo. Aunque muchas empresas han vuelto a pedir a sus empleados que vuelvan a la oficina, lo cierto es que el teletrabajo no ha desaparecido en absoluto desde su implantación casi masiva en 2020.
 

Esto hace que localidades como Parla, Pinto o Valdemoro ya no sean solo lugares donde ir a dormir tras la jornada laboral en Madrid, sino auténticos hogares donde cada vez más gente pasa buena parte de su tiempo diario. Esto trae consigo una necesidad de más servicios, más comercio local y más opciones de ocio. De nuevo, una paradoja.
 

Llegados a este punto, estos municipios madrileños están en una encrucijada: ya son algo más que ciudades dormitorio, pero todavía no han logrado ser vistos como plenamente autónomos. La capacidad de adaptación, de construir vivienda y mejorar servicios, será clave en esta evolución.