Reflexiones para solucionar el contencioso Parque Temático – Ayuntamiento SMV

El ex alcalde de San Martín de la Vega, Juan Carlos Vállega, fue la persona clave para que finalmente el Parque Warner se instalara en esta localidad de la Comunidad de Madrid. En este artículo, Vállega da los datos básicos para entender la historia del contencioso entre Parque Temático y Ayuntamiento provocado en origen por la necesidad de la Comunidad de Madrid de hacer caja recurriendo a la ‘socorrida’ recalificación urbanística, a lo que se prestó el Ayuntamiento, algo declarado ilegal por el Tribunal Supremo. Tras los, hoy por hoy, inasumibles problemas económicos que provoca la sentencia para el Ayuntamiento de SMV, Vállega da su opinión de cómo debería actuar Parque Temático S, A. en relación con este contencioso ganado al Ayuntamiento.

El origen | El Gobierno Regional de la Comunidad de Madrid, presidido por Esperanza Aguirre, se propuso por los años 2004 y 2005 vender la participación que tenía (de casi un 44%) en el accionariado de Parque Temático de Madrid S. A., a través de la empresa pública ARPEGIO (propietaria de ocho parcelas en las que se podría construir una edificabilidad máxima de 450.000 m²). ARPEGIO seguiría conservando en el Sector Parque de Ocio (con 825.000 m² totales edificables) la titularidad de cuatro parcelas con una edificabilidad total de 375.000 m².

Para que la Comunidad de Madrid pudiera hacer “caja” vendiendo las 60.210 acciones que poseía, debía garantizar el equilibrio patrimonial de Parque Temático de Madrid, S. A. y liquidar toda Ia deuda que le era exigible a esa fecha. Para ello ideó un aumento de la edificabilidad de 274.500 m², pero necesitaba del acuerdo del Ayuntamiento de San Martín de la Vega que debería proponer una modificación de la normativa urbanística del municipio en este sentido.

Convenio urbanístico | El Ayuntamiento, dando muestra de la lealtad institucional requerida (cualidad que parece fluir en un solo sentido), acordó por unanimidad (PSOE, PP e IU) en diciembre de 2005 suscribir un convenio urbanístico (firmado el día 31) con la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, ARPEGIO, S. A. y Parque Temático de Madrid S. A. El convenio recogía un aumento de la edificabilidad del Sector Parque de Ocio en 305.000 m² (274.500 para el Parque, 30.500 para el Ayuntamiento en concepto de 10% de aprovechamiento y nada para ARPEGIO), pasando todo el sector de los 825.000 a 1.130.000 m² edificables.

El Ayuntamiento recibiría de Parque Temático la cantidad de 5.000.0000 €, a modo de colaboración para el sostenimiento por los mayores recursos técnicos, humanos y administrativos resultantes de Ia puesta en práctica de las actuaciones urbanísticas referidas en el convenio. En 2006 el Ayuntamiento acuerda vender a Parque Temático 5.110 m² (de los 30.500 que aún no había recibido), que le correspondería en concepto de 10% de aprovechamiento, por 2.020.000 €.

Pues bien, El Ayuntamiento aprobó inicial y provisionalmente la modificación de las Normas Urbanísticas en el sentido pactado en el convenio y la Comunidad de Madrid aprobó definitivamente la modificación mediante acuerdo de la Comisión de Urbanismo de Madrid con fecha 27 de diciembre de 2006.

El 28 de febrero de 2007 se elevó a escritura pública el contrato privado de compraventa formalizado por el que ARPEGIO vendió a FADESA el 43,64% del capital social de Parque Temático por más de 26 millones de euros. FADESA realizaría transmisiones posteriores de la propiedad.

Impugnación | El acuerdo de la Comunidad de Madrid por el que se aprobó el aumento de edificabilidad en el sector Parque de Ocio fue impugnado por BOSQUES DEL SUR S. A. (antiguos propietarios de las 500 hectáreas en las que hoy se levanta el Sector Parque de Ocio) ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (recurso n° 250/2007). Esta Sala dictó sentencia el 20 de noviembre de 2009 anulanado la referida modificación de las Normas Urbanísticas y, en consecuencia, se dejando sin efecto el aumento de edificabilidad.

La sentencia fue recurrida ante el Tribunal Supremo por la Comunidad de Madrid, ARPEGIO y Parque Temático, pero dicho Tribunal ratificó la declaración de nulidad de la modificación puntual de las Normas Urbanísticas en la sentencia de 9 de julio de 2013.

Con esta última sentencia, el convenio resultaba de imposible cumplimiento y debiera haberse negociado su rescisión por mutuo acuerdo. Pero para la alcaldesa Guijorro (PP), al parecer, esto era mucho pedir.

Los pagos del Parque | Parque Temático de Madrid desde 2007 vino realizando, conforme a lo establecido en el convenio y acuerdo suscritos, los siguientes ingresos:

- 500.000 € (el 20-04-2007).

- 300.000 € (el 15-06-2007, ya había tomado posesión como alcaldesa Carmen Guijorro).

- 1.720.000 € (el 02-07-2007).

- 750.000 € (entre julio 2007 y marzo 2008).

- 1.000.000 € (entre julio de 2008 y enero de 2009)

Dejaron pendiente de ingresar -se supone que por la anulación del aumento de edificabilidad acordado por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de fecha noviembre de 2009- las cuantías de 1.250.000 y 1.500.000 € que la alcaldesa pretendía cobrar pese a que el Tribunal Supremo había anulado, por desviación de poder (definida en nuestro ordenamiento jurídico como el ejercicio de potestades administrativas para fines distintos de los fijados por el ordenamiento jurídico), la modificación urbanística que otorgaba a Parque Temático el aumento de edificabilidad de 274.500 m²

Irresponsabilidad de Guijorro | En el mes de enero de 2014 la alcaldesa y el PP, con su mayoría absoluta, aprobaron provisionalmente con el voto en contra del toda la oposición el Plan General de Ordenación Urbana (y lo envió a la Comunidad de Madrid para su aprobación definitiva; Plan que fue devuelto unos meses más tarde sin aprobar).

En esa aprobación el Equipo de Gobierno del PP decidió hacer caso omiso a la sentencia del Tribunal Supremo y aumentar la edificabilidad del sector Parque de Ocio de 825.000 m² edificables, en lugar de 1.130.000 m² (que ya habían sido anulados), a 1.225.000, en los que se incluyeron 110.000 m² para la construcción de 550 viviendas (de alto standing). Y lo más grave de todo era que no había garantía alguna de que Parque Temático no reclamara, posteriormente, las cantidades ingresadas en el Ayuntamiento.

Todo lo contrario, un mes después, en febrero de 2014, Parque Temático presentó un escrito ante el Ayuntamiento por el que denunciaba e interesaba la resolución contractual del Convenio Urbanístico suscrito en fecha 31 de diciembre de 2005, así como del compromiso por el que se compraba suelo al Ayuntamiento por 2.020.000 €, y con todas sus consecuencias jurídicas.

En esta tesitura, teniendo en cuenta el principio de prudencia, el PSOE presentó el 13 de marzo 2014 una propuesta para que en el caso que se cobrara el 1.250.000 € (de otra anualidad de las previstas en el convenio) que la alcaldesa se empecinó en recaudar, o no se gastara o se dedicara al pago anticipado de deuda viva con los bancos, pero el PP volviendo a hacer uso de su mayoría absoluta, en el pleno ordinario de marzo de 2014 desestimó la propuesta.

Nuevamente la arbitrariedad, el poco juicio y la prepotencia de Guijorro y su equipo les hicieron desestimar, en el pleno de 26 de mayo de 2014, la solicitud de declarar resuelto el convenio y compromiso suscritos entre Parque Temático, Comunidad de Madrid, ARPEGIO y el Ayuntamiento. Por ello, Parque Temático presentó un recurso contencioso-administrativo, cuya sentencia (11 de noviembre de 2015) anula totalmente, declarando, a su vez, resueltos el Convenio y el compromiso de compra de suelo, condenando al Ayuntamiento a restituir a Parque temático 4.270.000 € y así como a cesar en la reclamación de la exacción del compromiso de aportación para los años 2009 y 2010, por importe de 1.250.000 € y 1.500.000 €, respectivamente.

Pero es que la soberbia y temeridad de Carmen Guijorro, calificativos diametralmente opuestos al criterio de prudencia que debe caracterizar la actuación de cualquier responsable político, después que Parque Temático pidiera la resolución del convenio urbanístico (en febrero de 2014) decidió ejecutar un aval que tenía presentado por importe de 1.250.000 € y gastarse el dinero. Por eso la deuda se eleva a 5.520.000 €.

¿Y ahora qué puede pasar? | Antes de todo, aunque suponga solemnizar lo obvio, quiero poner “negro sobre blanco”, la opinión que un buen número de vecinas y vecinos tenemos sobre Carmen Guijorro: “es la peor alcaldesa de San Martín de la Vega de la reciente época democrática” (desde las elecciones municipales de 1979). No solo porque su gobierno de ocho años (2007-2015) se ha caracterizado por la disminución de los servicios públicos que se prestaban hasta que ella llegó al cargo de primer edil, con la desaparición de la Oficina Judicial, Oficina de Consumo, Centro de Información y Documentación Juvenil, Residencia Municipal de Tercera Edad, servicio de ferrocarril de cercanías, etc; sino que, además, ha dejado un agujero en las finanzas municipales de más de 14 millones de euros (9 del crédito a proveedores que solicitó -que se empieza a amortizar este año 2016- más los cinco millones que habría que devolver a Parque Temático).

No quiero ni debo opinar sobre cómo tendría que actuar el Equipo de Gobierno para sacar al Ayuntamiento del atolladero en el que Carmen Guijorro le ha dejado sumido, me parecería un atrevimiento por mi parte.

Sin embargo, y dado que trabajé intensamente, durante ocho años, para que se materializara el proyecto de Parque Temático en nuestro pueblo, sí me siento legitimado para opinar sobre lo que los actuales propietarios de esa sociedad no debieran hacer. Doy fe de los desvelos municipales para llevar el proyecto a buen puerto, de la lealtad que, siempre, la institución municipal ha mantenido y demostrado en ese largo proceso que se inició el 22 de diciembre de 1995 (mi primera reunión en la Comunidad de Madrid para empezar a hablar del proyecto) hasta, al menos, los primeros días de abril de 2002 en que se inauguró.

Por lo tanto, sí quiero y debo opinar sobre lo que Parque Temático, S. A, no debiera hacer. Siendo sabedores de la encrucijada económico-financiera en la que se encuentra el consistorio, les pido que sean receptivos a un acuerdo amistoso, lo menos gravoso para los vecinos de San Martín.

Acuerdo satisfactorio para las partes | Los acuerdos deben ser satisfactorios para las partes, por lo cual habría que atender tanto unas razonables pretensiones de Parque Temático como el interés general, sin que ello signifique una salida de fondos de los que el Ayuntamiento no dispone. Sería bueno que se observarsen, también, los criterios que el Tribunal Supremo plasmó en la sentencia anulatoria de la modificación urbanística (9 de julio de 2013) que en su Fundamento de Derecho sexto, recoge:

“Otro tanto cabe decir de que como consecuencia del incremento de aprovechamientos se espera potenciar el empleo y la inversión en el municipio de San Martín de la Vega, siendo una falacia el silogismo de que a mayor aprovechamiento mayor empleo, pues lo único indudable es que el incremento de la edificabilidad, cuando afecta exclusivamente a parcelas lucrativas privadas destinadas a usos susceptibles de negocio inmobiliario a quien benefician es a la propiedad.”

Además, en ningún caso, procedería el reconocimiento del uso residencial (para la construcción de las 550 viviendas que el PP tenía previstas) toda vez que el programa electoral del PSOE a las municipales del pasado mes de mayo (respaldado mayoritariamente por los votantes) prevé la no ejecución de ese desarrollo, al encontrarse fuera de la lógica urbanista el construir un núcleo de población a varios kilómetros del casco urbano.

No parecería razonable que Parque Temático intentara, en contra de la opinión mayoritaria de las vecinas y los vecinos, construir las viviendas, o pretender la devolución monetaria de la deuda, que podría provocar un excesivo sacrificio para la población; máxime si se tiene en cuenta la buena fe demostrada por el Ayuntamiento en el proceso de modificación de las normas urbanísticas (recogido en el convenio de 31-12-2005) y la lealtad acreditada en toda la gestación y concreción del proyecto. Confío que estén a la altura de las circunstancias y no intenten ni modificar la voluntad mayoritaria del municipio ni someter al Ayuntamiento a una asfixia económica.

Conclusión | En síntesis, lo que propongo es que esos 5.520.000 € sean devueltos en “especie”, mediante un acuerdo que suponga para Parque Temático: una seguridad jurídica en cuanto a la consecución de una pormenorización pactada de los usos y desarrollos en el suelo vacante en el sector Parque de Ocio del que son propietarios (seguridad que ahora no tiene), modificaciones de usos y un aumento moderado compensatorio de la edificabilidad.

Un acuerdo de este tipo conllevaría, a mi juicio, el afianzamiento de unas relaciones fluidas y fructíferas a lo largo de los próximos años entre el consistorio y los propietarios de Parque Temático, una complicidad necesaria para un proyecto de estas características.

Juan Carlos Vállega Fernández fue alcalde de San Martín de la Vega de 1988 a 2003.