¿Quién debe pagar el seguro de impago de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un marco claro sobre el equilibrio contractual, pero la falta de conocimiento y la proliferación de modelos de gestión inmobiliaria con distintas prácticas han generado confusión en los últimos años. En este contexto, cobra especial relevancia recordar qué permite la ley, qué conceptos pueden trasladarse al inquilino y en qué casos se estaría vulnerando la normativa vigente. La clave está en la transparencia de los contratos, el respeto a la LAU y el correcto reparto de obligaciones, fundamentales para un mercado estable y justo. Esto no solo evita conflictos, sino que también ayuda a prevenir prácticas abusivas y a garantizar relaciones más equilibradas.
 

En un contexto de creciente preocupación social por el acceso a la vivienda, el cumplimiento de la normativa se convierte en un requisito indispensable para devolver confianza al mercado del alquiler y asegurar una convivencia justa entre derechos y obligaciones de ambas partes.
 

Modelos de gestión del alquiler y la importancia del equilibrio contractual

La evolución del mercado del alquiler ha dado lugar a distintos modelos de servicio, desde empresas de gestión inmobiliaria que intermedian entre arrendador e inquilino, hasta compañías que ofrecen servicios añadidos al propietario y plataformas que actúan como mediadoras en el proceso. Sin embargo, no todos estos modelos han mantenido buenas prácticas, y la sanción recientemente anunciada es una muestra de ello.
 

La LAU establece que la relación contractual debe basarse en un equilibrio real entre derechos y obligaciones. Cuando un arrendatario asume gastos que no le corresponden o que benefician únicamente al arrendador, se desequilibra el contrato y se incurre en prácticas consideradas abusivas. La normativa sobre consumo también refuerza esta prohibición, señalando que el inquilino no puede ser obligado a pagar servicios que no ha solicitado o que no aportan un beneficio directo para él. Este marco legal intenta corregir la tendencia de trasladar al arrendatario costes derivados de la gestión del alquiler, honorarios de intermediación o garantías que solo protegen al propietario.
 

El debate del seguro de impago del alquiler: quién debe pagarlo y por qué

El gasto del seguro de impago de alquiler es uno de los que más conflicto genera. Aunque la LAU permite que el arrendador solicite garantías adicionales a su inquilino —como depósitos adicionales, avales bancarios o seguros—, la ley no especifica quién debe abonar dichos costes. En la práctica, sin embargo, este tipo de productos beneficia exclusivamente al propietario. Su función es proteger sus ingresos, no ofrecer un servicio directo al inquilino. Por este motivo, diversos estudios jurídicos y la reciente propuesta de sanción coinciden en que trasladar el pago del seguro al arrendatario es ilegal al no haber sido solicitado por él, al no aportarle un beneficio directo y al suponer un desequilibrio en la relación contractual.
 

Las resoluciones judiciales y la sanción reciente pone el foco en esta cuestión, subrayando la importancia de respetar la legalidad vigente, tanto si se trata de un seguro de alquiler, como de su alternativa: el servicio de alquiler garantizado. Este último es considerado por muchos como la mejor alternativa al seguro de impago de alquiler en Madrid y en las grandes ciudades donde los precios son más elevados y el riesgo de impago es mayor. El servicio de alquiler garantizado también beneficia exclusivamente al propietario, razón por la cual debe asumir los gastos; ahora bien, mejora las prestaciones del seguro, ya que no limita la cobertura de cuotas a un número concreto de mensualidades ni exige esperar a la sentencia judicial para cobrar. Un alquiler garantizado asegura el ingreso mes a mes desde el primer impago, sin límites temporales y sin esperas. Por otro lado, incorpora defensa jurídica integral con un equipo de abogados especializados que se encarga de todo el proceso hasta la recuperación del inmueble.
 

Qué gastos pueden repercutirse al inquilino según la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre gastos imputables al inquilino de manera legítima y gastos que corresponden exclusivamente al propietario. Esta distinción es clave para evitar conflictividad y para garantizar un contrato ajustado a derecho. En este sentido, los gastos que sí pueden repercutirse al inquilino, siempre que estén pactados expresamente por escrito, son los suministros individualizados, como la luz, agua, gas, internet o cualquier servicio medido por consumo directo. Estos servicios son inherentes al uso cotidiano de la vivienda y su pago corresponde lógicamente al arrendatario. Ocurre lo mismo con los gastos de comunidad, pero únicamente cuando el contrato lo indique de manera clara. En este caso, debe reflejar el importe anual o el sistema de cálculo. Si no aparece especificado, la obligación recae sobre el propietario.
 

La tasa de basuras y el IBI pueden repercutirse si aparece de forma expresa en el contrato. Sin embargo, al ser tributos que afectan directamente a la propiedad del arrendador, los expertos recomiendan que sea este último quien lo pague.
 

Qué gastos no pueden repercutirse bajo ningún concepto

La repercusión de gastos ajenos al inquilino ha sido uno de los puntos más problemáticos en los últimos años. Tanto la LAU como la normativa de protección al consumidor coinciden en que el arrendatario no debe asumir costes que responden a intereses exclusivos del propietario o tareas que forman parte de la actividad empresarial de una intermediadora o gestora. Entre los gastos que no pueden trasladarse al inquilino se encuentran los honorarios de intermediación o gestión inmobiliaria cuando el arrendador es persona jurídica. Tampoco los costes de administración o gestión del alquiler realizados por empresas que prestan servicios al propietario; ni los seguros vinculados al contrato, incluidos los seguros de impago del alquiler o garantías equivalentes.
 

Otros gastos que no pueden repercutirse al arrendatario son los servicios que no haya solicitado. Este último punto ha sido especialmente relevante en la sanción reciente, donde se determinó que exigir al inquilino el pago de un seguro que solo protege al propietario constituye una cláusula abusiva. De hecho, ya existía jurisprudencia previa en la que un juzgado de Madrid declaró nula una cláusula de este tipo por vulnerar el principio de equilibrio contractual.