División de proindiviso: soluciones claras para conflictos comunes

En algunas ocasiones, pueden surgir disputas en torno a una propiedad que pertenece a varios miembros, pero no existe un reparto físico. No obstante, dentro del marco regulatorio en nuestro país, se encuentra la figura del régimen de proindiviso, que regula esta problemática y que se aplica en contextos urbanísticos, inmobiliarios o corporativos. De tal manera, que existirían unas disposiciones y obligaciones legales para los propietarios para el cumplimiento de la división o parcelación.
 

La división de proindiviso es un régimen que sirve para administrar las propiedades que pertenecen a varias personas. Tanto si estos bienes no se pueden disolver o no se llega a un acuerdo entre las partes, tendría que intervenir la justicia para dicho reparto, administración o uso.
 

En algunos casos, la gestión puede ser compleja, por lo que suele designar a un administrador para encargarse de esta misma. Veamos en qué consiste este procedimiento y cuáles son sus principales características.
 

¿En qué consiste el régimen de proindiviso?

Este término, que proviene del latín, se traduce literalmente como "sin división". En el sentido jurídico, hace referencia a la situación en la que una propiedad es compartida por varias personas sin que se haya realizado una división física. Esta circunstancia puede originarse por diversos motivos, como una herencia, divorcio, o la decisión voluntaria de crear una comunidad de bienes.
 

El régimen de proindiviso es un concepto jurídico que define la situación en la que una propiedad pertenece a varias personas de forma conjunta. Esto implica que cada copropietario posee una cuota o porcentaje de participación sobre el bien, sin que ninguno de ellos tenga la exclusividad del uso o disfrute. Por lo tanto, la administración y disposición de este requiere del acuerdo de todos los copropietarios, salvo si hay una resolución judicial.
 

Las normativas que regulan el régimen proindiviso en España

En España, el régimen proindiviso se regula principalmente por el Código Civil, donde se recogen los principios que se aplican a los copropietarios. Concretamente, a partir del artículo 392 hasta el 406 del Título Tercero se describe el régimen de copropiedad, su aplicación en inmuebles y locales, el reparto y la posibilidad de dividir estos bienes en común.
 

Además del Código Civil, existen otras leyes complementarias que se pueden aplicar dependiendo de la naturaleza del bien o las circunstancias. En la Ley de Propiedad Horizontal se establecen las normas específicas sobre esta gestión, así como la obligatoriedad de registrar cualquier modificación en la configuración de una finca o propiedad.
 

Por otra parte, cada comunidad autónoma y municipio tiene sus propias normas urbanísticas para regular los terrenos y parcelas. Por ejemplo, en Madrid, se aplica la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, mientras que en Cataluña tiene validez el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña.
 

¿Cuáles son las características sobre los bienes en proindiviso?

A diferencia de otras formas de propiedad, los bienes que se incluyen en el régimen de proindiviso presentan una serie de características específicas. Ya sea porque provienen de herencias, donaciones o compras conjuntas, poseen unas particularidades propias. A continuación, enumeramos estas características para comprender mejor su naturaleza:
 

• Propiedad compartida. El bien pertenece a varias personas, cada una de las cuales tiene un porcentaje de participación o derecho como copropietario.
• Indivisibilidad. El bien no está dividido físicamente entre los copropietarios, aunque esto no significa que esta condición sea permanente, ya que puede modificarse en el futuro.
• Uso y disfrute. Todos los copropietarios tienen derecho a usar y disfrutar del bien, siempre y cuando no se cause un perjuicio al resto de las partes.
• Obligaciones. Cada copropietario debe asumir de manera proporcional los gastos asociados al mantenimiento del bien, así como las deudas o cargas fiscales que recaigan sobre este.
• Extinción. El régimen de proindiviso contempla la posibilidad de extinguirse mediante diferentes vías, como la división física del bien, su venta, o la adjudicación exclusiva a uno de los copropietarios con la correspondiente compensación económica al resto.
   

¿Cuándo es necesaria la división de un proindiviso?

La división del régimen de proindiviso se vuelve necesaria en diversas situaciones, como motivos económicos, legales o personales. Esto implica la partición del bien o su venta con la finalidad de repartir los beneficios entre los diferentes copropietarios. A continuación, explicamos cuáles son las circunstancias más habituales.
 

Voluntad de los copropietarios para dividir la propiedad

En este caso, existe un acuerdo entre los copropietarios para dividir la propiedad de manera física para que cada uno tenga la exclusividad de su parte. Esto suele ocurrir cuando alguna de estas personas tiene un especial interés en vender su cuota de participación.
 

Herencia o sucesión

Esta situación también es bastante usual, y se da cuando una propiedad pasa a manos de varios herederos. Es normal en herencias de terrenos o fincas que no han quedado previamente divididas. Por lo que, si no se desea mantener la propiedad en común, se puede optar por la venta para repartir el dinero.
 

Divorcio o separación

También podría darse la situación de división de proindiviso cuando existe una separación o divorcio, y queden bienes en común. Lo más normal es realizar el reparto justo si por ejemplo, la compra de una propiedad fue conjunta. Aunque podría ocurrir que uno de los cónyuges se quede con la propiedad a cambio de compensar económicamente a la ex pareja.
 

Desacuerdos entre los copropietarios

Otra de las circunstancias que suelen presentarse es que los copropietarios no logren ponerse de acuerdo sobre el uso, mantenimiento y gestión de estos bienes. Para evitar estos conflictos, lo más sensato es la división del proindiviso para evitar esas discordias.
 

Indivisibilidad del bien

La intervención judicial también puede ser la vía cuando no sea posible la división física de un bien, por ejemplo, cuando se trata de un inmueble. Por lo tanto, contar con un abogado especializado en este campo, puede ser de gran ayuda para llegar a un acuerdo justo y evitar que esta propiedad llegue a perder su valor.
 

Necesidad de liquidez

Igualmente, podría ocurrir que una de las partes necesite liquidez y no desee seguir compartiendo este bien. La primera opción sería que el resto de los copropietarios llegasen a un acuerdo para comprar su parte; sin embargo, no siempre todos están de acuerdo con esta opción.
 

En cualquiera de los casos expuestos, si no hay un mutuo acuerdo entre las partes para un reparto justo, se puede iniciar un proceso judicial para resolver la situación. El juez podría ordenar la división física del bien, por ejemplo, si se tratase de un terreno. Si esta opción no fuera posible, también podría tener lugar la venta pública del bien para el reparto económico posterior. Por lo tanto, esta opción es la solución viable cuando no se ha logrado un consenso.
 

En resumen, la división del régimen de proindiviso se hace necesaria cuando los copropietarios desean poner fin a una propiedad compartida. Tanto si es de mutuo acuerdo, por necesidad económica, divorcio, disolución de una sociedad o problemas convivencia, esta regulación busca resolver este problema con eficiencia.
 

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