La hipoteca de tipo mixto: una opción atractiva en un entorno de tipos de interés a la baja

En un mercado inmobiliario que parece pretender que las personas vivan en caravanas, al menos en el contexto económico de 2024 (y seguramente 2025), caracterizado por la suave bajada de los tipos de interés, el panorama para quienes buscan financiar la compra de una vivienda a través de una hipoteca ha cambiado notablemente. Entre las múltiples opciones disponibles, la hipoteca de tipo mixto ha ganado protagonismo como una alternativa intermedia que puede ofrecer ventajas significativas en un entorno en el que los tipos de interés tienden a bajar.

¿Qué es una hipoteca de tipo mixto?

Es una hipoteca que combina las características de las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Durante un periodo inicial, que puede oscilar entre cinco y diez años, el tipo de interés es fijo, lo que proporciona estabilidad en los pagos mensuales y una previsibilidad a corto plazo. La ventaja es el tipo de interés suele ser más bajos que a tipo fijo.

Una vez transcurrido el primer periodo, la hipoteca pasa a tener un tipo variable, ajustado generalmente al Euríbor más un diferencial acordado con la entidad bancaria. Este cambio hace que los pagos mensuales fluctúen en función de la evolución de los tipos de interés de referencia. La ventaja es que al tender los tipos de interés a bajar, para cuando acaba el primer período es muy posible que el Euríbor haya bajado y que el tipo variable final sea muy interesante.

Actualmente esta modalidad es sin duda la que recomendamos más a nuestros clientes en Aim Inver, pero depende de cada caso.

El atractivo de la hipoteca mixta cuando los tipos de interés tienden a bajar

El hecho de contar con un tipo fijo durante los primeros años brinda seguridad ante posibles subidas en el corto plazo. Sin embargo, una vez transcurrido este periodo, el paso al tipo variable ofrece la posibilidad de beneficiarse de los tipos más bajos que puedan darse en el futuro.

Históricamente, los tipos de interés del Banco Central Europeo han fluctuado de acuerdo con las condiciones macroeconómicas, y en ciertos periodos hemos sido testigos de bajadas drásticas que han beneficiado a aquellos con hipotecas a tipo variable. Un ejemplo reciente lo encontramos en el periodo posterior a la crisis financiera de 2008, cuando el Banco Central Europeo redujo sus tipos hasta mínimos históricos con el fin de estimular la economía.


Comparativa con las hipotecas a tipo fijo y variable

Para entender por qué una hipoteca de tipo mixto puede ser interesante en un entorno de tipos de interés a la baja, es útil compararla con las alternativas tradicionales: la hipoteca a tipo fijo y la hipoteca a tipo variable. Aunque, eso sí, ten en cuenta que más allá de la teoría hay que ver cada caso con minuciosidad, incluso contando con asesoramiento hipotecario profesional si el asesoramiento es gratuito mucho mejor), porque cada caso es un mundo. 

Hipoteca a tipo fijo: Con este tipo de hipoteca, el cliente se asegura un interés constante durante toda la vida del préstamo, lo que elimina el riesgo de fluctuaciones en los tipos de interés. En un entorno de tipos a la baja, sin embargo, esto puede resultar desventajoso, ya que el titular de la hipoteca no podrá beneficiarse de las reducciones en los tipos de interés y estará "atrapado" con un tipo más elevado.

Hipoteca a tipo variable: En este caso, el tipo de interés se ajusta periódicamente según la evolución del índice de referencia (habitualmente el Euríbor). Si los tipos de interés tienden a bajar las cuotas mensuales también lo harán. Ojo, en épocas de subida de tipos, los titulares de este tipo de hipoteca pueden ver incrementadas sus mensualidades de manera significativa.

¿Cuándo es recomendable optar por una hipoteca de tipo mixto?

Optar por una hipoteca de tipo mixto puede ser especialmente recomendable para aquellos compradores de vivienda que buscan un equilibrio entre seguridad y flexibilidad. Este tipo de hipoteca es ideal si se espera que los tipos de interés bajen en los próximos años pero existe incertidumbre a corto plazo.

Por ejemplo. Un caso típico podría ser el de una persona que adquiere una vivienda con vistas a revenderla o refinanciarla en el medio plazo (cinco o diez años). Durante este tiempo, el tipo fijo proporcionará estabilidad, pero si los tipos de interés caen significativamente, podrá beneficiarse en la segunda fase variable. Asimismo, si se tiene la expectativa de que los ingresos personales aumentarán en el futuro, la mayor exposición a la variabilidad de los tipos puede ser más asumible.

Es importante, sin embargo, analizar cuidadosamente las condiciones particulares de cada préstamo, ya que algunas hipotecas mixtas pueden incluir cláusulas que limitan el impacto de la bajada de tipos, como techos mínimos para el Euríbor, o aplicar comisiones elevadas para el cambio de condiciones.

Como siempre decimos en Aim Inver Financial Advisors, cualquier información general puede aplicar en mayor o menor medida a cada caso concreto, y nuestra recomendación es siempre preguntar a un experto sobre tu proyecto, cuantos menos errores en algo tan importante, mucho mejor.