La cesión de créditos hipotecarios

La pionera sentencia del Juzgado nº 1 de Fuenlabrada que archivó una ejecución hipotecaria contra un vecino de Pinto por haber titulizado su hipoteca una entidad bancaria a un fondo de inversiones, sin conocimiento del acreedor, ha abierto la puerta a otros miles de casos similares en todo el territorio español.

Detrás del término “Titulización” se esconde un mecanismo por el que se produce una cesión de un crédito hipotecario (hipoteca) a terceros por parte de la entidad prestamista.

Mediante este mecanismo la entidad bancaria se cubre del riesgo de impago de la hipoteca e incluso obtiene beneficios de la titulización. Esta manera de proceder está amparada en la Ley 19/1992.

El sistema, aparentemente beneficioso para eliminar de los balances bancarios activos tóxicos, cuenta en España con una regulación opaca y nada transparente. Toda vez que la transmisión del crédito al Fondo de Inversión no necesita publicidad registral y la garantía (la hipoteca) sigue a nombre de la entidad de crédito. Contando además con que el Banco no está obligado a comunicar a su cliente la cesión del crédito. 

Esta falta de control por parte del deudor de su producto financiero genera una serie de disfunciones judiciales que pueden cambiar la operatividad de los procedimientos de ejecución hipotecaria. A los problemas de sucesión procesal y su acreditación, la legitimidad activa en el procedimiento, la nulidad de actuaciones y los derechos de tanteo del deudor se le pueden añadir responsabilidades civiles y penales de la entidad bancaria por haber ocultado al Juzgado la transmisión. Lo que puede entenderse como clara mala fe, además de generar futuros problemas registrales y fiscales.

Cuestión relevante también es la posición de los avalistas del préstamo. Ya que con la transmisión se produce una singular novación que podría conllevar la liberación de los mismos. Posibilidad que no resulta baladí en operaciones en las que un gran número de administradores de empresas han tenido que avalar operaciones hipotecarias de sus empresas y las hipotecas han terminado siendo titulizadas

Este tipo de disfunciones judiciales ya han generado resoluciones en los Juzgados de Primera Instancia que han anulado procedimientos de Ejecución Hipotecaria por titulización.

Antonio Roqueñi Berrocal es abogado con despacho en Pinto. Ha sido el letrado que ha llevado el pionero caso del archivo judicial de la subasta del piso de un vecino de Pinto por titulización. Asesora, entre otros, a la Asociación Social de Usuarios y Consumidores (ASUC).